回顧二十年幾來，SARS，雷曼兄弟，在幾波大漲大跌之後，2010是房價的高點之一，政府宣布將實施實價登陸打房，2011房市開始萎縮。
2012實價登錄開始實施，房市開始處於最萎靡的狀態，兩年後，越跌越慘，通常房市走下坡時，大約是花「一年半到兩年」開始撐不住跌價。
幾乎所有總價六千萬左右豪宅都需賠售千萬才能脫手，總價兩三千萬都要賠幾百萬才能賣出，奇慘無比，無數老投資客一夕破產，法院毀約訴訟案件數倍增加。
2015~2016，幾乎所有開賣的預售屋銷售率不到一成，新成屋則約預售時期的七折，越晚買越便宜，建商最好的保留戶與保留車位拿出來賣反而變成是社區最便宜的，諷刺吧，其實這種事常發生，建商想賺更多常鎖戶在賭博，卻常賭輸。
2017~2019，許多股票上市上櫃建商開始資金週轉不靈，新成屋到處便宜拋售，不停探低點，這時許多預售買家和建商發生大衝突，買貴不服，賣便宜也不服，傳説中的「烏龜和王八」吵架，互相找麻煩，而各建商的建案為了增加利潤更偷工減料，很普遍的現像。
我稱之為「房地產失落的十年」，投資客重傷無數，自住戶也無辜受傷，曾經以為「實價登錄」會是貪小便宜的台灣人最大障礙，不知要過多久才能重回漲幅，相反的，這波房地產的反彈比我預測中快很多，天時地利人和造就了這一波漲勢：
1)十年來，投資客死傷無數，自住客收手，整個房市死氣沉沉，打房太過激烈與全球瘟疫反而累積了不少剛性需求。
2)2019香港出事，許多人移民台灣，這波香港買家帶來一些房市動能，港人又傻到不懂殺價，來台灣搞亂市場。
3)某些建案價格大崩盤，性價比高，在幾個月內銷售一空，開始帶來熱銷的信心。
4)2020年，桃園航班城徵收真正啟動造成林口至桃園一帶移居需求。
5)2020年，各地區的房仲與代銷成立Line房地產群帶風向炒需求，熱炒特定建商建案，如乩童上身胡言亂語，建立起永賺不賠與「自住沒差」的假像，一輩子辛苦的財產因此消失了幾百萬，不用懷疑，社會上笨蛋買家佔多數，歷練有限。
6)利率低，存款資金氾濫，每個人都在尋找短期致富的有利管道，新一代30-40歲的小投資客陷入瘋狂，2021~2022的房市買家幾乎一半都是投資客。
7)市場活絡後，實價登陸的操作反而為房價定錨，快速往上墊高，銷售內部用人頭買賣做價一向就是常在做的事。
2020年初，代銷與建商確認了這股房市向上的味道，試探性地開始往上拉抬房價，每三個月每坪漲五千的開始，尚屬健康性的調漲。
2020年中，某些建商與代銷把價格一次大幅拉漲20%以上來試探市場。
在房地產行業中，最貪心的莫過於是代銷，我是不懂為何需要這些一點都不專業的代銷來賣房，建商們真的是笨到不行，代銷沒有長期成本卻利潤驚人，常常操控著這些台灣素質不高的建築業老闆，而這些數以萬計的銷售人員本身就是投資客，不少投資客就是房仲與代銷出來的，常常躲在社群媒體背後説自己也是住戶買家，也是沒錯。
2020年尚屬平靜，我看到在全台灣房市2021大漲前的第一槍，來自台北市內湖以建材低階又品質差而知名的建商固定配合的林口最大代銷於2020年以創紀錄高價標到預售屋，潛銷前就已經傳遍房地產業，於2021年初正式開賣，旁邊同樣是來自內湖的建商以「成屋開賣」的新建案一直等待，以類似價格同期開賣，過兩個月，整個新北市新屋售價跟著爆漲，都忘了長虹的四寶「電梯、糞管、防火門、對講機」，每個寶都值六百萬。
品質差，產品低階，價格驚人卻也能順利完銷，這麼多傻瓜，無話可説。
2021中開始，全台建案開始30%~40%的跳躍式漲價，新建照不斷的申請企圖搶這波的利潤，建商與政客在媒體新聞上順勢炒作，逼著台積電在南部表態開案，又順勢把沒人要的南部房市往上強拉一波，台中政府瘋狂高價標售水湳中央公園土地來創造財源，小小不到三百萬人口的台中價格竟然達到每坪80萬，不如買台北了，全台「北中南」陷入炒房瘋狂。
2021年的搶建風潮，短期需求太大，原物料當然會漲價，工務與工人也一定缺，品質一定也會下降，更造成建商當做漲價藉口在媒體炒作，其實這些成本上漲完全跟不上這波房價漲勢，原物料有漲有跌，跌了也不會把利潤吐出來。
2022年上半年，這波漲勢到達了最高點，幾乎預先消費了未來十幾年的漲價空間，剩下的只有風險。一年內，中永和與新店從每坪50萬到80萬、新莊從40萬到70萬、林口從30萬到55萬、A7從25萬到46萬、土城在炒60-66萬、台中也試圖站到80萬，台北市以每坪百萬為基準。
建商為了躲開2022下半年的跌價走勢，為了搶最後一波，整個預售屋市場推量暴增。
聯合漲價，全台築起高牆，反正這區你不買，別區也不可能買到合理的價錢。這些價格有可能站得穩嗎?
這波瘋狂，常識都知道沒有上漲空間了，世界因為通膨混亂，各國不斷調升利息是房市重傷害。而台灣不合理的預售制度營造出來的代銷炒房漏洞即將可能取消，目前不敢升息的台灣是泡沫房地產崩盤的最後一根稻草，誰說政府沒有在保護房地產業？很明顯，政府正試圖給這些炒家時間逃跑。
2022年6月，房市逐漸冷靜，銷售量對折，投資客不敢再追高，智商再笨也知道房地產價格已經大幅超越合理範圍。
2022年6月底，長虹董事長李文造說，以後的房地產是量縮價緩漲，哈哈，正常的邏輯是量縮價一定跌，長虹忘了前兩年的新成屋建案曾經崩跌30%以上來拋售。不過，這些話給出個指標訊號，房地產市場開始快速萎縮中。
2022年9月，預售屋新案推出持續爆量，但是買方量縮已是確定，但是才過了兩個月，代銷們仍然試探性的抬價10%-20%來賺最後一波高利潤，真正目的是營造「現在不買下個月就會漲價」的心理遊戲，逼一些衝動的笨蛋下手買房，非常邪惡吧！哈哈，目前各地新建案的平均售價幾乎是2019房價X2，現在只看誰是買在最高點的傻瓜。
2022年11月，銷售量不停萎縮，比七八九月還慘淡冰冷，但是幾乎所有建案都還在用「賣不掉，加價賣」的心理策略，是我認識房地產以來遇過最黑心的一段期間，代銷建商就是希望多騙幾個笨蛋買高價，可能的後果就是加速房地產萎縮，自以為聰明的貪心卻得不償失。
環顧2021到2022這波瘋狂漲勢，買氣完全只集中在實內10-25坪的小房(40坪以下)，因為資金不大，轉單操作容易，投資客氾濫，而且邪惡的建商們把這些小房硬擠到2~4房，許多建案每個樓層都擠8~20戶，沒天井沒採光電梯少，廚房完全不實用，所有代銷與仲介一致同意「都是非常劣質的房地產產品」而且越蓋越糟，所以，意義是底層需求與投資客創造出來的假象，非常扭曲，而不是房地產復甦。
也因為目前購買30坪的新房如兩年前買45坪的總價，所以帶動40~60坪的復甦，但是需求有限，甚至不少大坪數還是必需降價求售，大於六十坪都很難賣。事實上在各區域，有許多大坪數的建案銷售狀況太差而必需停工，形成了不少的爛尾樓，中大坪數從2012到現在一直是類似狀況，有價無市，最終必需大降價求售，中小坪數也因此價格會受到擠壓，而2021-2022台北市中心也出現了許多每坪120左右10-30坪的建案樓盤，高總價也會讓這些建案成為爛尾樓，除非大降價。
傻又貪心的台灣商人賺個兩年，然後，漲太高逼著買盤收手好幾年，逼著政府打房連累大家，生意永遠不會追求穩重與長遠。最開心的是不用固定成本的「代銷」，搞到房市停滯時就把跑單的銷售人員全辭掉，公司關掉也可以，反正已經賺一大筆。
高房價一定會讓房地產市場與地區發展停滯，惡性循環。
更慘的會是人口越來越少，政府和建商互利炒作的住宅重劃區太多，絕對不可能賣得完，舊市區的空置老屋越來越多，台灣也不是國際都會，在需求面上有非常大的限制，難以支撐房地產市場，泡沫是確定，我預估約在二十年後，人口的減少最終在某個轉折點將推倒整個房地產市場，有房地產的人或有太多房貸的人，反而會變貧困。
任何決定都不要隨便，人生每個決定都是投資，每個決定都有很大差別，這個社會，這個世界，永遠都是在拚輸贏，輸的人佔絕大多數，不然人人都是大富翁了。
房地產有漲有跌，很容易看的出來，不要讓情緒左右自己而盲從，買賣的時機與選擇是一輩子數百萬的盈虧。
傻瓜與天才只是一線之隔。
這次的炒作漲幅真的太糟了，對整個房地產市場是個傷害，泡沫越大卻不控管，破裂時只會更慘烈。
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