陳藍的話題

London Properties & New Homes，比英國其他地方，倫敦一向是最優先的居住地，也是最穩固的投資，London和Countryside的貧富環境是很不同的，先談倫敦概況，緊接著會談很多大型的新樓盤，最後有倫敦區域分析，實話實説。XD

倫敦區域劃分以地鐵圖做標準，第三區近郊開始稱為Outer London，第四五區就遠了，到了第六區我不認為是倫敦，以一般人而言第三區最為宜居，地鐵與Overground火車的票價從第四區會開始變貴，火車又比地鐵貴，所以離市中心太遠都不划算，英國公共運輸是出名的貴，時間成本也高，房價卻沒更便宜，現在第四第五區都在找理由瘋狂漲價，第三區的房子還是性價比較好的選擇。

倫敦用Postcode來看區域，通常數字越大代表離市中心越遠，第一個英文代表倫敦的東西南北，如果不是以方向字母為首的郵編表示已脫離倫敦，紅色為市中心，我認為超過Map的範圍也不算倫敦了XD，紅色左邊「上黃中綠下紫」的治安較好，只要在Google地圖輸入Postcode都找得到地點。

不要以為住市中心一定好，房子多數太老舊而生活非常不舒適，不一定離地鐵站近，不一定方便，治安又差，警車與救護車的叫聲常常來回，2023房價下跌時，紅色那塊市中心，最貴也跌幅最高。

地鐵票價表

Overground一般是指火車，上圖Thames泰晤士河的南邊虛線都是火車鐵路，比起地鐵(Tube or Underground)，火車「速度慢、轉車難、票價高、班次少」，南邊因此交通不便，有些地鐵也跑Overground，如紫色的Elizabeth Line和黑色Nothern Line都較沒效率，選房也一定以東西線為主，最方便，最好的是Piccadilly Line，倫敦四所最好的大學都在這條線上，也要避開分岔線的地鐵，班次少停駛多，如Northern Line，E.Line上有許多炒作脫離行情的房價。

倫敦住房首重地鐵交通，房價基礎必需是反映在地鐵站，最好走路十分鐘內，還要好的地鐵線，而且要選有電梯的地鐵站，不然提行李或老人家會累死，交通不便都不值錢，很多新區都在吹牛，冬季太冷太黑，而且很多新樓都不准提供車位了，如Wembley的Fulton & Fifth。但是，絕不要買在大馬路和鐵軌旁的房子，很吵又難賣，倫敦很多延著鐵路開發新住宅。

在倫敦開車是很痛苦的，真的需要車時叫Uber，有View是加分，但是景觀通常不在地鐵站旁，去散步就有View了，View常是被用來炒房價的，而且倫敦的河邊水邊一定是風又大又冷，外出時會被吹的痛苦，像Canary Wharf金絲雀碼頭與Battersea的超大風，英國常有冬季風暴像颱風，倫敦到處是大公園，家是休息用的，剛來看房的都會被綠地與河景迷倒，忘了生活最重要最開心的是每日交通。

在品質與設計上，怎麼選英國的新房子? 誰是最好的建商品牌與開發商？

除了避開每層七八戶以上的糟糕規劃，至少每層住戶與電梯數量要2:1，單面採光通風的單位就是差，房子再貴，英國房子的「材料、配備、品質、設計」99%一模一樣，品牌沒那麼重要，但是買大開發商的新房會比較安全穩重，新房標準配備「中央熱水系統、全室地暖、冰箱、洗碗機、中空雙層玻璃與斷溫鋁門窗、洗衣機、客廳木地板、房間地毯、全室熱空氣交換機、大陽台」，如果少幾樣就弱了，有的還在用Radiator，壞心的開發商會把許多項目當選配加錢，所以倫敦房地產最能比的只有「治安、地鐵交通與價格」。

近五年的新屋的品質與材料比以前好很多，尤其是公寓大樓Flats。

Berkeley和Barratt是英國排名前兩大的開發商，很多不實在的細節，賣價一向比別人貴，推銷主力都在國外，尤其鎖定華人，產品內容與品質都跟大家差不多，營造的主要外包廠都和大家一樣，不過Berkeley蠻會營造社區環境的氣氛，服務費當然較高，Barratt選配的額外付費很多，通常這兩家不會是我的選擇XD。

稍微可以注意比較的規格：24小時中央熱水系統含居家地暖（不會有家用熱水器，不用擔心英國常壞又沒人修的爛熱水器，也比較省電費）、可360度旋轉方便清潔的鋁門窗、垃圾集中處理間（倒垃圾在英國是心智折磨，兩個星期才會來一次，還常會漏倒，你會感激有垃圾房XD，也是House的缺點）、電梯樓層感應鎖， 公用室內腳踏車停車房。

英國貧富差距很大，倫敦有很多破爛工廠與老舊社會住宅佔滿大片土地，直到華人二十年來大量的移民，才不停有重建區域Re-Generation，所有倫敦的全新高級住宅區都是拆掉舊有的工業區與社會住宅貧民窟，新區都會預留1/3的單位回租給社會住宅原擁有人稱為Affordable Rent，傳統富裕的好街道都不會有太多新屋苑如Chelsea, Richmond, Wimbledon。

目前倫敦購房以華人為主，再來是中東人，倫敦到處是中東人，倫敦80%的房地產購買者都是外國人，幾乎所有的新樓都鎖定華人銷售，最好避開都是華人的樓，因為售價都會比正常市價高。

在英國要選朝西還是朝東~

英國人喜歡朝西的房，陽光多，所以新樓朝西的單位賣價比較高，但是現在英國的夏天有2～3個月酷暑難耐，朝南會西曬到晚上十點太陽才下山又沒冷氣，室內很熱而睡覺痛苦，這是現實狀況，而英國地理因素，太陽很斜，房子朝北仍然會有西曬的陽光，新房都有地暖不怕冬天，所以朝東朝北的房子反而越來越受歡迎，不管朝向，位於邊間而客廳有兩面採光一定最棒。

要特別注意的是~

不管社區多貴多高級，英國政府規定每個開發都必需有40%左右的單位提供社會福利，李嘉誠在金絲雀碼頭對岸一大塊地為此和政府談判七年還是妥協。英國大致有三種福利宅：「Affordable House買賣為市價的七折左右、Concil Association House政府擁有產權出租給貧戶、Shared Ownership House向政府購買部份產權並且按比例付租金」，其中Concil Associcate House(就是Affordable Rent)是最糟的，在拆除舊有社宅重建後提供原來當地貧戶回租，蠻多新社區沒把社宅樓和正常的私有宅樓的大門出入口分開而整棟混雜在一起是要嚴重扣分的，如Kew Bridge Rise，你絕不想和社宅鄰居在同一棟大樓，在市場上正常市價銷售的房子稱為Private Home。

犯罪率最高的地方永遠是高街High Street和Concil House多的街道，英國人很會酒醉鬧事，在任何小鎮都要避開在高街或PUB旁的住宅，選街道很重要，好區也有很多不好的街道，2022犯罪率最高前兩區為Westminster和Camden，West End of Westminster犯罪率達2693次/每1000居民。

另外，住宅大樓都有收服務費，每年Per Square Feet 3到20英鎊都有，3.5psf是合理，4以上已經難接受，5磅太貴，超過6磅都瘋了，買房變租房的負擔XD，不會有好服務，都是建商的長期利潤，通常房價賣越貴收越高，跟社區戶數分攤沒絕對關係，社區對費用漲跌沒有自主權，要小心追問，很多都故意說低，完工一年後會大漲服務費，像Wembley的兩個新樓都報3.4，但是都誠實的説成屋後會到5以上，二房要4000英鎊，太多設施的社區不要買，都用不到而白繳錢。

現在不少兩房總面積縮小是隱藏性的漲價，房間與廚房都變小，WhiteCity Living就有迷你廚房，真正的價格要用總價除以平方英尺才準確，同樣的室內尺寸，通常多一個廁所最少多付五萬英鎊左右，還是把空間留給臥房與客廳而不需要額外付錢？

Leasehold or Freehold? House or Flat？ 在倫敦都可以，只要確定地點與基礎品質，同樣的商品買到的價格比其他人便宜就是好房，都會賺錢，一定都有這種機會，多看多學，不要被騙，只要對了，決定速度要快又有力，選擇的最終都是回到價格，這叫做「各憑本事」。

倫敦的東南西北新房的評價 ~  從最重要的西邊開始，因為地鐵交通與治安最好，最受歡迎。

西：倫敦的「文化中心、購物中心、頂尖學校等等」幾乎全靠西，治安以西到西南較佳，均價也最貴，西區去倫敦各區都最快，去機場也方便，The best place to live in London is west，市區的英國人也集中在西邊，西南的Richmond與Wimbledon治安好又富裕，但是新房很少而且交通不便，有新樓也是在郊區，Chelsea與W6 Hammersmith & Fulham是有名的富人區，再來是Chiswick，最後是Ealing區一帶。

W6這個昂貴的郵遞區號Postcode，新樓最有名的是Fulham Reach，很大的社區，附近治安還可以，一房八十萬起跳，兩房一百五十萬，走到車站要十分鐘，環境很一般也不方便，旁邊也有貧窮的社區，有河景的房也只有幾間，蓋的不漂亮，除了兩棟圓圓的，其它都是淡黃色的磚，很多大陸華人追求高貴而購買。

第二區的W12位於W6北邊W3東邊，有個鼎鼎大名的W12 7RQ White City Living，由Berkeley重建，至少30%是Affordable House，蓋好幾棟大樓連在一起，一房要八十萬，兩房要一百五十萬，兩側被吵鬧的鐵路所環繞，這在英國是忌諱，鐵路包圍區通常是貧困區，要View的單位就要被鐵路吵，要安靜就被超高樓擋住，最大賣點Westfield，商場太大，走進去找超市都很累，不實用，一個月逛一次都算多，這個社區受到大陸華人鍾愛，但是不受我喜愛，而且附近以治安差聞名，Whie City是Hammersmith最貧困的地區，Shopping Center曾排名倫敦刑事犯罪第二名，涵蓋Westfield Shopping Center的Shepherd's Bush Green區域 2022年每千人犯罪率為482.2，犯罪率在倫敦排名前五名，最新一期Phase 3叫做Westmount緊鄰西側兩個地鐵口，Phase 3還有個東側Cascades大樓，位置就差了些，比較貴的單位都用Miele電器，比較便宜的單位都用Siemens電器XD。

在Hammersmith，Ravenscourt Park站附近的小建案Artisi住宅也屬於W6，在High Street旁邊，漂亮有趣的開發案，Fabrica與市政府合作的廣場包括兩棟辦公樓與市民活動中心，只有紅色的是住宅，走到Hammersmith站十分鐘，附近商店眾多，但是旁邊有三家Casino是負面的，廣場也可能吵鬧影響居住品質，底樓是店面和整排社會福利宅，有服務櫃台與健身房，地下室腳踏車停車間，可以360度翻轉挪威Nordan鋁門窗(成本較高，只看到兩個新樓盤有用)，中央熱水，Bosch電器，共5樓99戶，服務費5.5英鎊，戶數少可能會提高服務費，1-2樓的每層21戶，3-4樓每層17戶，有點複雜，玻璃外牆旁的整棟也是社會住宅，2023年6月開賣至今也只賣了1/3，2023下半年每個新樓都跌5%以上，這個樓卻在年底前調漲5%，一房起跳價從59萬調到63萬起，二房的要價百萬。

過了第二區Hammersmith車站，Piccadilly Line往西第一站是第三區的W3 Acton Town Station - W5 Ealing Broadway - W4 Chiswick是有趣的連結，是倫敦最受歡迎的地區之一，治安為倫敦的平均中上，離倫敦市中心近，地勢高而不會淹水，冬天風勢遠比東邊小，Ealing Broadway最熱鬧，Acton Town交通最實用，Chiswick是富人區。Ealing Broadway地鐵站在西北邊，往東南走2公里到Acton Town，再往南走1公里是Chiswick Park，District Line連接這三個地方。

Ealing Broadway為Ealing區犯罪率最高的地方，車站三百公尺內萬物俱全，各銀行、商店、MS與Morrison大型超市，很受歡迎，港人和日本人都很多，有三家日本人的剪髮店，車站附近兩房要80萬，物件很少，最有名的是幾乎賣完的兩房百萬的W5 5EF Ealing Filmworks 5.4psf，離車站六百公尺，價格突破行情，正在賣的小社區W5 3TJ The Mall一房均價53萬，二房80萬，離車站400公尺。

Chiswick是個大家讚賞的區域，因為有很多大公司在漂亮的Bussiness Park，地鐵附近的房比Ealing Broadway再加個10-20萬，更貴，環境不會贏過Ealing，交通便利也不會贏過Acton Town，有個W4 5LY Chiswick Green 4.5psf在地鐵站旁即將開盤，緊鄰District Line的Chiswick Park站旁邊。

Acton Town車站也是屬於Ealing，Ealing Broadway坐District Line往東兩站，更近倫敦市中心，剛好在兩地中間，旁邊有西倫敦最大的重建計劃叫Acton Gardens，房價比上面兩地便宜，第3區這樣的性價比在倫敦很難找得到。

Ealing Common車站位於Acton，是日本人區，Acton Town往西的下一站，車站出來就有日本食品雜貨店、租屋公司、日本理髮、日式食堂等一系列日本商店，是日本人集中的區域，很適合台灣人的日常生活，Acton的Rosemont Road有一間很大的日本學校，下圖是古老的校區，離Acton Town地鐵站1公里，沒有新的大建案。

整個Ealing的發展最主要是在Ealing Broadway和Acton，Acton也是Ealing最大的行政區，Acton Main Line車站在北邊的伊莉莎白線，North Acton車站和East Acton車站在最北的紅色Central Line，Acton Central站和South Acton站在南北線的London Overground Line，Acton Town車站有Piccadillly Line和District Line，彼此的發展不相關，發展比較熱絡是Acton Central和Acton Town。

Acton Main Line站旁的The Verdean W3 6NL，伊莉莎白這條新鐵路線上有很多重建的炒作項目到最東底部的Woolwich，附近沒什麼發展，敬仰的價格，兩房均價70萬，服務費4.77psf。

North Acton地鐵站出來只是一塊很小區域，治安不是很好，只有幾棟住宅，周圍空曠，被工業區包圍，最有名的住宅是高瘦的W3 6RU One West Point/Icon Tower North Acton，價格與服務費都高，1房到2房50-70萬左右，服務費5.9psf，旁邊有幾個Imperial College的大樓。

Acton Central站，南北的橘線交通不便，看了兩個新樓：

The Sidings Apartments：緊貼Acton Central 車站鐵道的社區，另一面是Acton Park的景觀，難接受的建築品質，可怕的樓梯，各樓層走道沒牆壁而是開放式，所以噪音和冷風會從住家大門鑽進去，廚房沒有碗盤櫃，電梯沒有鎖樓層，電熱水器在自家，才24戶，一年賣不到一半，2房要價60萬起跳，1房43萬起跳。

Talisker House at Churchfield Quarter：在Acton High Street的大社區，地下室為LiDL大型超商，整體管理品質不佳，L&Q蓋的，自家電熱水器，電梯沒鎖樓層，賣了七年才逐漸賣完，兩房要價60萬，但是含車位。

阿克頓區最特別的是Acton Town地鐵站，有兩條最好的線Piccadilly Line和District Line，此處交通便利到你會超愛，房價被低估，往西20分鐘到Heathrow機場，5站到帝國理工大學Imperial College，20分鐘左右可以到倫敦市中心各商場與景點，住在地鐵站旁，出門十分鐘內District Line兩站就到達Ealing Broadway採購，Piccadilly 往北兩站到B&Q英國最好的居家用品店，1站到Hammersmith或Chiswick Park，Acton Town是地鐵分岔線的起點，幾乎每一分鐘就有一班地鐵，所以不准新建案蓋車位，如位於Bollo Lane將在2024完工，離地鐵站450公尺，下圖正在賣的Bookbinder Point W3 8ZF就沒停車位，一大房的單位性價比很好，660平方英尺的表價只要46萬，配備不錯，有超大陽台，只是位於Bollo Lane中段有工業區而環境礙眼，緊鄰Royal Mail倉庫。

屬於Ealing區的W3 8RB Acton Gardens社區西邊緊鄰方便的雙地鐵線Acton Town車站，社區南邊有South Acton站，由市政府與上市建商Countryside合作重建，Countryside是比較實在的開發商，必需誇獎一下，新屋保固期內，修繕約三天就到府服務，在英國已很優秀，品質與售後服務都是優等，含交屋後六星期內免費輕裝修服務如免費裝窗簾與掛壁畫等等，共三千戶，已完工一半，是西倫敦最大的純住宅區，根據官方資料，治安良好，東北邊靠近High Street的Park Road週圍比較差，有一些非洲索馬利亞人族群，Acton Gardens的生活寧靜，裡面有5個公園、Sainsbury's、籃球場、小學與幼稚園、補習班、健身中心、舞蹈教室、醫院等等，走七百公尺約八分鐘到High Street的大超市Morrison，每層六戶兩電梯，社宅與私有宅的樓全分開，各有自己的大門，一樓有室內腳踏車停車間，中央熱水，可以360度翻轉挪威Nordan鋁門窗，樓層鎖，Bosch電器，兩房均價55-60萬英鎊，服務費已固定3.4psf算合理，在西側最新的Phase 9.4走路一百公尺進到地鐵站，已完售，新一期預售樓花Phase 9.3, 9.5, 9.6於2025開賣，離地鐵站只有三百公尺。

在Acton Town地鐵站旁的單位最有價值，運氣好才買得到，服務與品質都比台灣新房好很多，在台北市有雙地鐵的新房最少要150萬一坪，還是半毛胚，在大倫敦只要半價，還從天到地配備齊全，不需裝潢，直接進去躺平。

另外Acton Gardens西側的Bollo Lane Development Project 改造計劃，重整人行道與重建Acton Town車站，沿著鐵道的屋舍將改成900戶住宅與商場，往南一直到漂亮的Chiswick Business Park（上圖Chiswick Park站旁)，全案於2021年核准，土地由Tfl(倫敦運輸局)完成收購，2023年宣佈得標合作廠商Barratt，2024年將開賣第一批住宅W3 8QU，預計2025完工，車站旁將規劃成倫敦第一次試驗的三棟純單身女性住宅大樓，有沒有很吸引人，想買在附近？哈哈，結果第一棟純單身女性住宅由H&G興建在地鐵站正對面15樓102戶，預計2025年完工，車站週遭的未來性已確定。如圖，第一棟五層樓蓋就是地鐵站入口旁，最尾巴規劃一棟25樓接Chiswick Business Park，長約1公里：

Acton Town站西側五百公尺有個倫敦著名的大公園叫Gunnersbury Park，夏季Festival 七月到九月的每個週末都會有現場演奏會與娛樂活動到晚上十一點，從Acton Gardens走十分鐘內可以到，約台北大安森林公園的十倍大，不用擔心英國公園的漂亮與趣味，裡面有八個網球場與健身俱樂部、四個兒童足球場、一個博物館、有趣的Mini Golf Cafe、天鵝湖等。

從Ealing Broadway搭Elizabeth Line伊莉莎白紫色線，往西下一站的West Ealing發展有限，再來是第四區的Hanwell車站，W7 3SA Hanwell Square還可以，走到車站十分鐘，兩房價格約55萬，停車位三萬英鎊，樓下有間全新的Tesco，共兩百多戶，一半社宅，有社區櫃台，服務費4.28psf，要小心社區樓下有間大Pub，可能會有英國常見在晚上酒醉鬧事的問題，最後回家時火車故障停在月台，這就是出名的E.Line。

再下一站的Southall在倫敦名聲很差，是Ealing區最窮與最危險的地方，Berkeley在此推出了一個規模超越Acton Gardens的重建叫做The Green Quarter，郵編UB1 1BL，和Acton Gardens很像，價格帶也差不多，共3750戶，社區最東側緊鄰Southall車站，但是車站旁三角地全規劃成商場要五年才會完工，全部社區預計10-15年才會全部完工，最新正在賣的第二期Parkside的Harris算是少數離車站最近的住宅樓之一，卻離車站還要750公尺，已經遠了，每層八戶，二房要價57萬，停車位2萬英鎊，往後各期離車站都太遠，優點是有些樓面對一個小公園，但是有景觀的單位都離車站太遠，服務費4.3，兩房每年要繳3300，一房每年要繳2900。

Hanwell Square小社區

西邊偏南，The Hill興建，第三區兩房65-70萬的TW8 EX Kew Bridge Rise 5psf，社宅和私宅混在一起，地鐵交通不便，附近沒什麼商店，一邊是行人不能通過的高速公路，一邊是大馬路，卻不便宜，想吃Chiswick的豆腐，更不方便的TW8 8BD The Brentford Project 5psf，兩房65-80萬，位於小河邊，蓋的還蠻可愛的，走路到車站沿路的環境蕭條，交通很不方便，只能搭Overground火車。

在最西邊機場旁看飛機的TW3 4FD Lampton Parkside，也是由The Hill興建，離Hounslow Central Station約八百公尺，地鐵站沒有電梯，離High Street約1.2公里，提供中央熱水系統，室內品質普遍不細膩，但是衛浴水龍頭HansaGrohe和Nordan門窗不錯，陽台欄桿是鐵的，可以去看烤漆平整度，電器都是AEG，電梯沒有樓層鎖，提供的修繕服務也不夠好，沒有免費裝修服務期，唯一優點是緊鄰著大公園，大概每一分鐘都可以聽到飛機起飛的聲音，可以看到飛機都是往Lampton方向過來，市區滿街的印度人，合理價格應該比Zone3便宜10%以上。

南：普遍都説東窮poor南粗rough，Southwark、Lambeth、Lewisham都是惡名昭彰的地區，另外泰晤士河南邊交通建設最不好，多是Overground鐵路。位於南邊的Wandsworth算是較好的區，近幾年整地重建的Battersea和Power Station，走一圈Battersea就放棄了，多數新樓到地鐵都不方便，只有不方便的Northern Line支線，這區風又很大。著名的建案有一房百萬15樓每層16戶3電梯管理費10鎊全部單面採光的奇怪建案SW11 8EN Koa at Power Station Battersea 11psf和每層12戶2電梯的Prospect Place 10.8psf。

Battersea的SW11 1UN One Clapham Junction，在車站鐵軌旁，十個月前Youtube説43萬起跳，現在一房預算要60萬，服務費4.6，知道秘密了嗎? XD 這個車站都不是方便的鐵路線，在大車站裡面走就已經很累，下圖這個社區的樓都是一整大片連在一起，喜歡嗎?

九榆樹Nine Elms附近有些豪宅建案，有新的美國大使館加持，但是我對不方便的地鐵線又風超大的此區實在沒興趣。

更南Merton區位於New Malden車站附近的Sterling Place，郵編KT3 4NE，旁邊有一家Tesco，環境治安還好，但是交通非常不方便。

Richmond Park非常棒非常漂亮，附近又是富人區，但是不用談交通，如果只在乎公園與景觀，就去那邊住。

最南邊港人聚集的Sutton治安良好，但是離倫敦太遠了，交通也不便，只算是個獨立的小鎮。

東：東倫敦地勢低窪容易淹水，倫敦東邊以藍領為主，社會住宅最多，Newham、Hackney、Barking & Dagenham、Tower Hamlets的治安與貧困一向惹人詬病，長的還可以的Stratford更是Newham最糟的地區(2022犯罪率366/1000)，新樓E15 1DN New Stratford Works兩房竟然賣到60萬XD，在Hackney由Berkeley改建瓦斯儲存槽的E2 9AP Broadway East Bethnal Green 5.7psf兩房一百萬XD更厲害，Tower Hamlets的毒品犯罪為倫敦最嚴重，具話題的是金絲雀碼頭Canary Wharf位於此區，週圍很多老舊的社會住宅。

河南岸的Greenwich自然環境不錯 ，但是貧窮，交通又非常痛苦，不方便，SE10 0SQ North Greenwich Peninsula Gardens 4.75psf 與更遠的第四區Elizabeth Line最後一站Berkeley的SE18 6FR Royal Arsenal Riverside Woolwich 4.4psf，兩房都七十萬以上，真的好遠，賣河景？哈哈XD，附近犯罪率都不低。

以第二第三區定義而言，東邊刻意擴大很多，離市中心都更遠，而且這幾個地區的土地重建與大樓都是香港財團掌控，從香港到倫敦繼續欺侮香港人，我才不買單，價格完全失控，二房從八十萬到數百萬不等，服務費也超貴，長的像香港，可能吸引喜歡Fancy的年輕人，以實用性而言，東邊的地鐵線不方便，走Canary Wharf那些高高低低的商場與地鐵就累死，而且風大的痛苦，「只能遠觀，不可近親」，非我的菜，對東邊有興趣的請自行跳進去。

Broadway East:

北：Camden區很亂，位於Westminster之後，倫敦排名第二犯罪率最高的地方(Camden Town犯罪率達到662/1000)，走在路上的感覺就很不舒服，Camden Market都是很低階的產品，滿街都一樣，多是非洲人開的店，無趣，街上很多黑人與加勒比海人Caribbean，一出地鐵站就看到有關的表演，到更北的Hampstead附近治安轉好，但是Haringey又變很糟，此地Berkeley推出的N8 0ER Clarendon London，離最近的Wood Green地鐵車站都要一公里，服務費4.61 psf，二房均價要62萬XD，再往東北的Enfield區以貧困出名。

在倫敦東北Hackney區，Berkeley N4 2BA Woodberry Down六百公尺到Manor House站，是條非常方便的Piccadilly Line又鄰近溼地景觀與公園，猜猜服務費是3.5psf or 6.5psf? 一房55萬起跳，二房的賣價75-90萬，有沒有興趣?

再往北的地鐵越來越不方便，但是Horrow和Barnet是北部治安最好的地區，Brent就比較差，Northern Line沿線有很多造鎮，出了個華人三寶在Barnet區，北邊比較方便的是位於Brent第四區的Wembley Park有條Jubilee Line可以勉強使用，比Northern Line好，環境新穎，但是治安比較差，在體育場附近犯罪率都蠻高的，英國流氓球迷看比賽喝酒鬧事是常識，各主要地鐵站就常遇到大吼小叫的酒醉球迷，此新區幾乎都是中資Queentain蓋幾千戶來出租，銷售住宅只有Fulton & Fifth和Wembley Park Gardens。

已經在太遠的第四區，如果走到地鐵站超過十分鐘就太不方便了。

華人三寶：NW9 5HU Colindale Gardens 3.4psf、NW9 7QA Hendon Waterside 4psf、NW2 1FE Brent Cross Town 5.1psf，華人最集中地區，都是瞄準港人的造鎮，共同的缺點是交通不方便，在南北線Northen Line附近，實在不喜歡這條線，出門坐地鐵進市區都要抓45分鐘，到機場麻煩，而且三的項目都是位於班次較少的分岔線，三個區都是當地生活圈，適合退休的人，Barnet區治安還好。

Barratt製作的北方大型重建區的樓盤開發圖，故意牽扯在一起協助自己的Hendon Waterside銷售。

最北邊NW9第四區的Colindale Gardens是個長方形社區，社區門口對面就是車站，到市中心要十幾站，已經算是三寶裡最方便的，環境不富裕，走到大型的Ｍorrison沿路不舒服，缺點是遠卻沒比較便宜，兩房53～60萬，棟距密公園少，所有兩房都有兩個衛浴，但是房間都縮小，可能嫌華人個子小，最高級的是最高的灰白色Private Home在圖最左方緊貼吵鬧的鐵軌，會吵到受不了，車站也在那邊，下圖白色長線就是鐵軌，是個住滿華人的東方城，走15分鐘有個Bang Bang Foodhall華人美食廣場，住英國還是多在家煮吧，外食會破產。

CG南邊就是在吵話題的Hendon Waterside和兩房八十萬的Brent Cross Town，兩個社區很像，賣「高貴」景觀的建案，兩個項目表面看起來蠻酷的，買起來也好像蠻爽的，離N.Line都太遠，交通不便，但是都離火車站近，H.Waterside離地鐵最遠是三寶裡賣價最便宜，附近還有個NW9 6FZ Silkstream新樓，Hendon還有個NW4 2JR Spectrum兩房65萬在middle of nowhere。不用聽銷售話術，坐火車到大車站St. Pancras / King's Cross走路換地鐵就累壞了，BCT定價「異常高貴」，服務費也貴，走到Shopping Center也要一段穿越高速公路。

Waterside和Brent Cross Town，附近而言Brent Cross的重建規模最大。

也位於第四區，屬於較貧困又以印度人為主的Brent區，Barratt的HA9 8PH Wemley Park Gardens與Regal的HA9 0TF Fulton & Fifth全部兩房均價為65萬，FF有19樓每層10戶2電梯等到天荒地老XD，沒有停車位，有滿滿的公設包含泳池與健身房，未來一定也會有滿滿的服務費，都用不到。WPG在吵鬧的鐵軌旁，一堆要選配加價包括「衣櫥、電器與廁所鏡子」好笑，房間小而且每層8戶2電梯，管理費都說3.5psf左右，實際可能接近5，都號稱銷售八成，將於2025完工，兩個銷售中心在隔壁，都說對方品質差XD。

下圖是Wembley新區的樣子，車站走出來直直走一公里就是體育館，車站旁五棟就是Barratt的建案緊鄰車站，當然不能買面鐵路，Barratt的建案是我所知道唯一幾乎所有設備都要選配的英國房子。

Fulton & Fiifth共有十九樓，每層十戶兩電梯，離地鐵站約七百公尺

也在Brent緊臨Stonebridge Park車站的Berkeley Grand Union，郵遞區號HA0 1NW，兩房60-70萬，推出3300個住房，臨近兩邊全是工廠，這個項目離未來HS2的Old Oak Common車站很遠，不要聽銷售吹噓，Stonebridge Park和Harlesden是Brent最貧困的地方，犯罪率也較高，附近最大族群是印度人，兩房竟然要賣七十萬左右，Brent區有64%人口來自東南亞，比英國人還多，圖片看起來很漂亮，其實可以看到小溪流的另一邊是工業區。

還有：西北第四區被工廠包圍又一層十幾戶的UB6 0FT The Lock at Greenford Quay、第五區Horrow的HA1 4TY Eastman Village 、位於西南超遠的TW11 9NR Teddington Riverside 4psf ，又一個機場旁的 UB3 4QF Hayes Village兩房都還要接近50萬。

The lock只有兩棟，附近風好大，旁邊的新樓全都是其他開發商用來只提供出租用的住宅，對面是工業區 。

性價比的評估 ~

房價幾十年穩定上升的倫敦，因為高利率，2023年成為14年來跌幅最高的一年，但是有些新樓還在調高價格偷賺，2022有75萬移民英國，港人佔15萬，2023移民更多，房屋需求驚人，各處都遇到華人在買房，以長期來説，真的不知道未來房價的頂部在哪。

目前兩房產品：第二區都喊100到150萬英鎊，遠在東邊的Greenwich與不便的Brent Cross Town都要80萬，應該只值30萬的第五區都喊到近50萬英鎊，超遠的第六區Teddington現在賣百萬兩房，1到4區的價格比混亂，有的開發商開賣價與最後餘屋售價沒變動比較有良心，卻有很多樓賣不完加價賣，在網路上交叉比對舊新聞舊影片，會清楚看到有許多樓從2023年初到現在沒賣完卻調高20%售價，小心輸贏就在這，餘屋在英國都是最便宜的。

想知道房地產價值的真相? 去Rightmove查附近租金行情最公道，或Google 「House Price Map與London Underground Rent Map」租金VS房價與Service Charge，拿計算機就可以清楚是否為聰明的選擇！譬如，Wimbley Park、Woolwich、Kew Bridge Rise、The Brentford Project、Brent Cross等等的新樓房價比西區Ealing更貴，但是房租卻更低，Acton Town位於紅色目前新樓兩房租金約2300，從West Ealing變成黃色開始租金下跌的很快，Hammersmith房價貴一倍，租金卻只多一點，西邊最熱門，西區租金低的只有Hammersmith過河南岸有一塊是便宜的淺綠色，因為沒地鐵。

用IQ看房，吹牛的房價很多，很多位置不便又賣太貴的美麗屋苑有風險，在許多港商控制的第二區樓盤，很多每層十幾戶的百萬一房，管理費五六千英磅，1/3還是賣給Affordable House混在一起，以後多亂？XD

西倫敦還是有更方便的優勢也更安全，倫敦東移是房地產話語而已，東南西北都很不同，同樣在第三或第四區，就算社區都在地鐵站附近，查一下進倫敦市區所需的總站數與路線，還要注意班次少的分岔線地鐵，結果會發現其實距離、實用性與費用很不同。

每個人的最佳選擇會。。。很浪漫的隱隱約約的慢慢出現。XD

倫敦有32個區，怎麼選Boroughs? 種族分佈? 如何避開不喜歡的人群?  人均負債超過破產的伯明翰Birmingham，倫敦財政最糟的四個區Newham, Enfield, Croydon and Barking & Dagenham，其中Barking & Dagenham的貧窮人口比率最高。

上面是倫敦區圖與主要族群，大致上是對的，白人只佔44.9%其中一半都不是英國人，所以倫敦80%都是外來族群，超過60%的白人都住在五六區的郊區，住在市區的白人都集中在富裕的西邊靠南，也不用想英國人多的區域比較安全，窮街道的英國人更可怕，聽過足球流氓吧，酒醉鬧事是日常，印度人本來就是英國的最大外來族群，現在的倫敦各區都很多中東人，避不開，非洲人也越來越多，華人其實算少數不到2%，比黑人與中東人少很多，如果喜歡華人多的地方，就去Ealing區或是Colindale，Colindale只是個落腳點，可能方便英文不好的人，住在Ealing的人會比較富裕。

2024倫敦居住最危險的地方排名 The most dangerous places(wards) to live in London (Ward地方意思是同於台灣各區中的里)~

1.Peckham 2.Brixton 3.Tottenham 4.Croydon 5.Stockwell

2024倫敦最危險的五個區排名 ~

1.Newham 2.Southwark 3.Haringey 4.Lambeth 5.Enfield

2024最新統計犯罪率最高的五個地方排名 per 1000 ~

Westminster 344, Kensington & Chelsea 159.5, Camden 153.7, Hammersmith & Fulham 137.6, Southwark 129.9

倫敦最危險的區域 The most dangeours boroughs in London ~

Croydon, Lewisham, Newham, Hackney, Tower Hamlets, Southwark, Lambeth, Brent, Haringey, Enfield, Camden

南倫敦糟糕的地方 ~

Brixton, Peckham, Croydon, Lewisham...

北倫敦最糟糕的地方 ~

Enfield, Tottenham, Edmonton, Lincolnshire，Haringey

西倫敦危險的地區 ~

Harlesden and Southall

2024東倫敦販毒與幫派快速增長地區 ~

Tower Hamlets： Bethnal Green、Newham： Upton Park

倫敦最糟糕的地方排名，結合貧窮與犯罪 The worst places of deprived areas & high crime rates ~

1) Hackney：Shacklewell 2)Haringey：Tottenham Hale 3)Lambeth：Brixton Hill 4)Tower Hamlets：Whitechapel 5)Enfield：Edmonton 6)Newham：Stratford 7)Hackney：Homerton 8)Croydon：Town Center 9)Bexley：Thamesmead 10)Southwark：Peckham

倫敦最安全的區 The safest places to live in London ~

Richmond, Kingston upon Thames, Bexley, Horrow, Sutton, Wandsworth, Fulham

最貧困的地區排名 The poorest boroughs in London ~

1)Tower Hamlets 2)Barking and Dagenham 3)Hackney 4)Islington 5)Southwark 6)Enfield 7)Newham 8)Haringey 9)Lewisham 10)Greenwich 

最貧困的地方排名 The most deprived wards ~

1)Kensington and Chelsea：Golborne 2)Haringey：Northumberland 3)Brent：Stonebridge 4)Haringey：White Hart Lane 5)Enfield：Edmonton Green 6)Westminster：Church Street 7)Hackney：Woodberry Down 8)Hackney：Hackney Wick 9)Kensington and Chelsea：Notting Dale 10)Harlesden

幼童最貧困的地區排名 ~

1)Tower Hamlets 2)Newham 3)Hackney 4)Barking and Dagenham 5)Camden 6)Waltham Forest 7)Islington 8)Lambeth 9)Greenwich 10)Southwark

倫敦平均收入最低的地方排名 ~

1)Enfield：Edmonton Green 2)Haringey：Northumberland Park 3)Croydon：New Addington North 4)Haringey：Tottenham Bruce Castle Park 5)Enfield：Brimsdown & Ponders End 6)Enfield：Haslebury South 7)Hackney：Hackney Marshes 8)Newham：Plaistow North East 9)Brent：St Raphaels 10)Haringey：Roundway

倫敦32區各自最貧困的地方街道 ~  Barnet：Burnt Oak and Watling Park、Barking and Dagenham：Rylands Estate and Dagenham Dock、Bexley：South Thamesmead、Brent：Alperton West、Bromley：Biggin Hill East and Cudham、Camden：Holborn, St Giles and Bloomsbury South、Croydon：West Thornton North、Ealing：Southall Green West、Enfield：Upper Edmonton East and Meridian Water、Greenwich：Thamesmead Birchmere Park、Hackney：Stamford Hill West、Hammersmith and Fulham：White City、Haringey：South Tottenham、Harrow：Queensbury East、Havering：Harold Hill East、Hillingdon：Harlington and Cranford Cross、Hounslow：Hounslow West、Islington：Finsbury Park West、Kensington and Chelsea：Golborne and Swinbrook、Kingston upon Thames：Hook、Lambeth：Stockwell West、Lewisham：New Cross and Deptford South、Merton：Pollards Hill、Newham：East Ham Central and Plashet West、Redbridge：Ilford North West、Richmond upon Thames：Nursery Lands & Hampton North、Southwark：Walworth South、Sutton：St Helier South、Tower Hamlets：Bethnal Green East and Whitechapel、Waltham Forest：Leytonstone South West、Wandsworth：Roehampton North West、Westminster：Pimlico South

倫敦最多用刀行兇的地方 ~

Southwark, Croydon, Westminster, Lambeth, Haringey, Enfield, Brent, Newham, Tower Hamlets, Islington, Hackney

Flat VS. House的優劣比較，哪個好?  近幾年公寓大樓的新房比五六年前的品質好很多，尤其在居家熱水與保暖的處理，家庭要住的寬心，必需買新一點的。

倒垃圾：Flat有垃圾集中室，House要等垃圾車，兩個星期才會來一次，還可能被Miss掉，造成生活品質惡劣，要常自己開車去垃圾集散中心倒。

Flat服務費：是最大缺點，不少開發很扭曲，平均達每年5英鎊每平方英尺，像在騙錢，真相是鎖定華人財大氣粗的心態，要找收費合理的社區，而且社區開發要夠大。

熱水器：不要輕忽，熱水器品質在英國是個大問題，現在很多Flat由中央設備提供熱水，不用擔心故障而冬天無法幫小孩洗澡。

價格：換算單位價格House比Flat合理太多了，但是House所付出的維修精力與情緒勒索可能更令人無法忍受。

位置：新的House多位於交通不方便的郊區，新的Flat多位於交通便利的車站旁，但是House多會提供免費的車位，Flat提供的車位很少。

品質：Flat多由鋼筋水泥做的，House看起來漂亮，但是多由很糟的合成木板做的，牆壁很薄，在漏水、堵塞、變形等等的品質穩定性差距很大，House要花很多精神與費用照顧。

趣味：House通常有花園，它更溫馨與有趣，但是除草很累。

有人說英國人不喜歡買Flat也不一定，在倫敦不太一樣，但是住英國House所付出的心力很沉重，我是被嚇怕了，很崩潰，運氣好就都沒事嘍。

最後，來說一下倫敦大西部Great West開發計劃~

倫敦於2015年成立OPDC開發公司，以Old Oak(黃色住宅區) and Park Royal(紫色舊工業區)為中心的改造計劃，Park Royal就是Stonebridge Park車站的Berkeley Grand Union樓盤小溪流南邊的工業區(Stonebridge車站在圖最左上角的邊界)，結合新的高速鐵路HS2倫敦終點的新站Old Oak Common與伊莉莎白線交錯，夢想將Park Royal變成倫敦最先進的工業區，在Old Oak與Old Oak Common附近建造25000個住宅，南邊涵蓋到Ealing的North Acton車站周遭的工業區，整個計劃可能耗時十五年，很多項目至今還沒啟動，所以也不用想太多，哈。全部計劃包含西部幾個大型Regeneration，有Wembley，Colindale，Brent Cross等，Golden Mile Corridor是指從最東邊的Acton Town到Chiswick往西Hounslow的走廊。